クールな高級賃貸 恵比寿
クールな高級賃貸 恵比寿
相続時の土地評価の算定に、路線価を大きく割り込む評価をすることなどご法度でした。
今では、税務署の方から路線価格は単なる目安であると発言し、任意に売買が出来ているのであれば、売買価格で認定しても良いと指導しています。
これなど、税務当局が物納での税金支払いを極力避けたい証左となる事実です。
路線価格以下の取引でも、契約書を添付することにより書類が通るという、以前には考えられなかったようなケースが続出しています。
平成３年の地価のタイムラグを頂点として、国税局も躍起になって市場価格と路線価格の価格差を正常に戻すべく努力しています。
しかし、平成９年の今日になっても、路線価格はまともに機能していません。
特に、住宅地以外の土地の評価は無残なものがあります。
市場に出しても値の付かない商業用地などの不動産の価値はどのような価格付けをすればよいのか。
果たして現行の路線価のようにすっきり値決めをしていいものか。
バブル崩壊という、経済基盤に影響する状況であったとしても、5年かかっても路線価格が市場価格に追いつかないというのは、どこか路線価格を決定するシステムに欠陥があるのだと思います。
もう1つ、路線価格を決定するのに難題があります。
それは、バブル崩壊後いまだに機能しない住宅用地以外の不動産です。
すでに6年近くなりますが、いろいろな事情で、本当の意味での住宅用地以外の取引はきわめて少なくなっています。
路線価というのは、取引事例を参考にしながら価格付けをします。
しかし取引事例自体がなければ、地価が下落しているといっても下落を証明するものがありません。
市場価格が下がっていることがわかっていても、いざ路線価格を決めようというときに、近隣に取引事例がないと、世間の評判や市場の雰囲気ではなく、前年度の路線価に引きずられながら価格決定してしまうことになるのです。
このような事情が、ここ数年の路線価格、また国土庁の管轄する公示価格について信頼を失わせているのです。
現在の公示価格や路線価格は、制度の中の絵に描かれた餅、書面に表れた数字であって、決して市場価格に基づいて現われた価格ではありません。
路線価格を安易に考えると大変な問題が起こります。
特に金融機関等が安易に路線価格に基づき担保評価をすると、とんでもない物件を高値で評価して、物件が不良債権化したとき、身動きのつかない事態になります。
ことに貸付け担当者の方には気をつけていただきたいと思います。
周知の通り、路線価格は国税局の外郭団体である納税協会連合会が作成している土地価格で、価格付けをどのようなプロセスでなされているかはわかりません。
ただ、客観的に見て、土地のプロが価格付けに参画している様子はなく、本来のニーズを把握した価格付けではなさそうです。
ところが、金融機関の貸付け担当者はこの路線価格を参考にするケースが多いのです。
確かに、この路線価格や公示価格は、全国的に網羅された土地価格ですから、客観的に地価の比較をしたり、他地域との比較をするのに大変便利なものです。
これらの価格以外、公的に出された価格というものはないので、いざ担保物件の評価ということになると、路線価格や公示価格の数字から入っていかざるを得ないわけです。
特に金融機関という巨大な組織の中で粟議を上げていくには、重宝するのです。
当然、貸付け担当者も市場価格と路線価格の逆転現象があることなど百も承知です。
しかし、ここがバブルの頃のある事例を紹介します。
仲介業者の紹介で、大阪の不動産業者が京都の伏見区にある土地を売りにきました。
この土地は、大阪の不動産会社が平成２年に4億円で購入。
この物件を担保に、東京のファイナンス会社から20億円を借入したのです。
2年分の金利4億円と物件代金4億円、計8億円の支払いをし、後は自分たちの懐にしまいこみ、その金で、ここ11〜111年遊び続けたということです。
話を聞いていると、うまく詐欺をやり終えた詐欺師の自慢話のように聞こえますが、実は、このような話は当時ざらにあり、そのファイナンス会社が正規の手続きを経て融資した案件でした。
今にして思えば、何と無茶苦茶な話だと思うのですが、当時このような融資の裏話を知らなかったのは、金融機関の担当者くらいといわれていました。
何故4億円の物件に20億円の融資が可能であったのでしょう。
時代にまつわるいろいろな事情もある。
不動産で商いをしていない銀行のつらいところで、微に入り細に入る不動産の価格などわかるはずがありません。
そこで、高い路線価で担保評価をしていると、現状の物件はそうではないなと思いながら、成績のこととか、今後の取引を考え、路線価にあった価格で書類を書いてしまうのです。
我々であれば、いろいろなセオリーに基づいて、この不動産はこのくらいと値付けをするのですが、銀行マンは我々のような根の生えた、ユーザーに直に繋がる価格付けをするようなセオリーを持っていません。
だからわかっていながらも、路線価格や公示価格に基づいた評価を下してしまうのです。
この辺りから、土地価格にまつわる悲喜劇が起こるのです。
中でも問題は、組織の中で書類を上げていくときに必要な、物件の客観的価格の構造的欠如にありました。
金融機関は、この客観的価格を構成するのに、路線価格や公示価格を基盤としていました。
本来、不動産の担保価値はどのようなものであるのか。
このような素朴な質問を受けて、その場に立ち止まって考えることが出来る人なら、また、それなりのビジネスをしている不動産業者なら、即座に「市場価格があること」と答えられると思うのです。
「市場価格がある」ということは、幅広い土地ニーズに対応できる土地であるということです。
担保物件を査定するのに、市場価格が頭に入っていないと、担保評価のとき、どこかで暇班を生む隙間が残るのではないかと考えます。
この市場価格と路線価格は価値において必ずしも比例しない場合があるということが前述のような事例を生む原因になるのです。
話を銀行と不動産買取機櫛に転じてみたいと思います。
今、銀行が不良債権となった担保物件を、担保権を何割か差し引いて買取機構へ移す作業をしています。
何故金融機関は担保権を買取機構に譲渡しなければならないのでしょうか。
その目的は名目上金融機関の不動産担保の不良債権を格安に譲渡することによって、不動産の流通を促進し、金融機関の不良債権を償還するためということになっています。
様々な条件から分譲マンションに不向きな用地があったりします。
そのまま建築できそうな住宅用地であるのに、ある条件を達成しなければ宅地にならない用地や、工場用地のようでありながら、工場用地として開発できないものもあります。
このように列挙していけば、数限りない事例が浮かび上がります。
分譲マンションデベロッパーに持ち込まれた案件で、価格以外の条件で分譲マンション企画が不可能な物件は何十倍もあります。
私の見たところ、今回持ち込まれたこの物件は、宅地開発が出来るでもなし、マンションを建築できるでもなし、かといってこの地域に何千坪の敷地の大邸宅を建てるニーズがあるわけでもなく、ただの屑物件にしか見えないものでした。
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